Loyers des baux commerciaux et crise sanitaire Covid-19 : quand la bonne foi supplante la force majeure

Fév, 2021 | Droit immo­bi­lier

Dès le début du pre­mier confi­ne­ment et de la fer­me­ture admi­nis­tra­tive de nom­breux éta­blis­se­ments, le gou­ver­ne­ment fran­çais a pris des mesures d’urgence visant notam­ment à sou­te­nir les per­sonnes phy­siques ou morales pou­vant béné­fi­cier du fonds de soli­da­ri­té, face aux dif­fi­cul­tés liées au paie­ment des loyers et charges affé­rents aux baux à usage professionnel.

A ce titre, les ordon­nances n°2020–306 et 2020-316 du 25 mars 2020 ont pré­vu la neu­tra­li­sa­tion des sanc­tions sui­vantes liées notam­ment au défaut de paie­ment des loyers et charges loca­tives : péna­li­tés finan­cières ou de retard, dom­mages et inté­rêts, astreintes, clauses pénales, clauses réso­lu­toires et clauses pré­voyant une déchéance, ou acti­va­tion des garan­ties ou cau­tions. Cette neu­tra­li­sa­tion a été effec­tive du 12 mars au 10 sep­tembre 2020.

Néanmoins, les loyers et charges échus sur cette période n’ont pas fait l’objet d’un report de paie­ment expli­cite et sont demeu­rés exi­gibles. D’autres moyens d’actions sont res­tés ouverts aux bailleurs, tels que les actions en paie­ment à titre de pro­vi­sion (en réfé­ré) ou du solde effec­tif (au fond) et les mesures d’exécution (sai­sies conser­va­toires ou attribution).

L’accent sera mis ici sur les moyens invo­qués par le bailleur ou le loca­taire dans les pro­cé­dures de réfé­ré et au fond pour exi­ger ou contes­ter le paie­ment des loyers et charges échus, au regard des déci­sions judi­ciaires ren­dues entre les mois de juillet et décembre 2020.

Il en res­sort une ten­dance géné­rale où le moyen de droit com­mun de la force majeure est reje­té par les juges, au pro­fit de la bonne foi.

Nota Bene : la loi n° 2020–1379 du 14 novembre 2020 a réité­ré et pro­lon­gé ces mesures d’urgence en élar­gis­sant leur champ d’application pour les per­sonnes éli­gibles ain­si que pour les sanc­tions et moyens coer­ci­tifs neu­tra­li­sés, y incluant cette fois les actions et voies d’exécution for­cée. Ces mesures — non détaillées ici — sont effec­tives jusqu’à deux mois après la date à laquelle l’activité ces­se­ra d’être affec­tée par une mesure de police.

1. LA FORCE MAJEURE : UN BOUCLIER EN DEMI-TEINTE

L’article 1218 du code civil per­met à un débi­teur d’invoquer la force majeure en matière contrac­tuelle lors­qu’un évé­ne­ment échap­pant à son contrôle (exté­rieur), qui ne pou­vait être rai­son­na­ble­ment pré­vu lors de la conclu­sion du contrat (impré­vi­sible) et dont les effets ne peuvent être évi­tés par des mesures appro­priées (irré­sis­tible), l’empêche d’exécuter son obli­ga­tion.

Le débi­teur peut alors sus­pendre l’exé­cu­tion de son obli­ga­tion (si l’empêchement est tem­po­raire) ou être libé­ré de cette exé­cu­tion (lorsque l’empêchement est défi­ni­tif, le contrat étant alors réso­lu de plein droit).

L’exécution doit être stric­te­ment impos­sible afin que la force majeure puisse être invo­quée. Au regard des déci­sions ren­dues au deuxième semestre 2020, la force majeure reste exclue dans de nom­breuses situa­tions et a été admise au cas par cas en référé.

  • Exclusion de la force majeure pour le paie­ment de sommes d’argent
    Si l’exécution est très dif­fi­cile ou très oné­reuse mais néan­moins pos­sible, la force majeure ne peut être invo­quée. Ainsi, en ver­tu d’une juris­pru­dence constante, la force majeure est en prin­cipe exclue pour les obli­ga­tions de payer une somme d’argent. (Cass. com. 16 sep­tembre 2014)
    Cette règle a été rap­pe­lée dans des déci­sions ren­dues au cours de l’année 2020, à l’occasion de pro­cé­dures dans les­quelles les loca­taires de baux com­mer­ciaux ont ten­té d’invoquer la force majeure pour échap­per à leur obli­ga­tion de paie­ment pour les loyers appe­lés pen­dant les fer­me­tures admi­nis­tra­tives. (TJ Paris, réfé­rés, 17 juillet 2020 ; TJ Montpellier, réfé­rés, 10 sept. 2020 ; CA Grenoble, 5 novembre 2020)
  • Exclusion de la force majeure pour le créan­cier d’un droit
    L’article 1218 du code civil per­met uni­que­ment au débi­teur d’une obli­ga­tion d’invoquer la force majeure qui l’empêche d’exécuter cette obli­ga­tion. A l’inverse, le créan­cier d’un droit — en l’occurrence le loca­taire d’un bail com­mer­cial — ne peut invo­quer la force majeure qui l’empêcherait d’exercer son droit de jouis­sance des locaux, dès lors que le bailleur exé­cute son obli­ga­tion de déli­vrance conforme des lieux.
    Cette règle a été rap­pe­lée dans des déci­sions dans les­quelles les juges ont écar­té le moyen tiré de la force majeure, car le pre­neur n’apportait pas la preuve du man­que­ment par le bailleur à ses obli­ga­tions contrac­tuelles et notam­ment son obli­ga­tion de déli­vrance. (TJ Paris, réfé­rés, 26 octobre 2020 ; CA Grenoble, 5 novembre 2020) 
  • Admission de la force majeure au cas par cas en réfé­ré 
    Dans les pro­cé­dures de référé-provision, le magis­trat est le « juge de l’évidence » et doit se pro­non­cer, non pas sur le fond du droit, mais sur l’absence de contes­ta­tion sérieuse rela­tive à une obli­ga­tion de paie­ment.
    Au fil de déci­sions de réfé­ré ren­dues en 2020, des pre­neurs ont vala­ble­ment pu invo­quer la crise sani­taire du Covid-19 comme un cas de force majeure. Une dis­tinc­tion a été éta­blie au pro­fit des loyers dus pen­dant la période de fer­me­ture admi­nis­tra­tive juri­di­que­ment pro­té­gée, pour les­quels la demande en paie­ment s’avérait sérieu­se­ment contes­table ou rele­vant de l’appréciation des juges du fond. La fer­me­ture totale des fonds et le confi­ne­ment décou­lant de l’état d’urgence sani­taire étant sus­cep­tible de revê­tir un cas de force majeure. (TJ Aix-en-Provence, réfé­rés, 22 sep­tembre 2020 ; TJ Boulogne-sur-Mer, réfé­rés, 4 novembre 2020 ; CA Paris, pôle 1, chambre 3, 9 décembre 2020)
    La force majeure appa­raît alors davan­tage comme un « sur­sis » à l’occasion d’une pro­cé­dure de réfé­ré, pour le pre­neur qui sou­haite obte­nir un report de paie­ment des loyers, dans l’attente de l’issue d’une pro­cé­dure au fond ini­tiée par le bailleur.

 2. LA BONNE FOI : UN ARGUMENT PRIVILÉGIÉ EN TEMPS DE CRISE SANITAIRE

Dans l’une des pre­mières déci­sions ren­dues à la sor­tie du confi­ne­ment, le tri­bu­nal judi­ciaire de Paris a expres­sé­ment fait réfé­rence à l’article 1104 du Code civil d’ordre public rela­tif à la négo­cia­tion, la for­ma­tion et l’exécution de bonne foi des contrats.

Il a pré­ci­sé qu’« en cas de cir­cons­tances excep­tion­nelles, il appar­tient aux par­ties de véri­fier si ces cir­cons­tances n’imposent pas aux par­ties d’adapter les moda­li­tés d’exécution de leurs obli­ga­tions res­pec­tives » (TJ Paris, 18è ch., 2è sec­tion, 10 juillet 2020). Ces motifs ont été repris dans de nom­breuses déci­sions ulté­rieures pro­non­cées en réfé­ré ou fond.

 

  • La bonne foi du bailleur
    Dans l’affaire pré­ci­tée, en l’espèce, le tri­bu­nal a rele­vé la bonne foi du bailleur qui avait fait des pro­po­si­tions d’aménagement du paie­ment du loyer consis­tant en une men­sua­li­sa­tion et un report de l’exigibilité du mois d’avril, tan­dis que le loca­taire s’était conten­té d’exiger une fran­chise totale.
    La même solu­tion a été rete­nue à l’égard d’un bailleur qui, en concé­dant même un faible avoir sur l’arriéré loca­tif, démon­trait ain­si qu’il n’exécutait pas le contrat de mau­vaise foi. (TJ Limoges, réfé­rés, 16 sep­tembre 2020)
  • La bonne foi du pre­neur
    Là où la force majeure ne pou­vait trou­ver à s’appliquer en faveur du loca­taire, les juges ont appli­qué ce moyen de droit géné­ral qui prime et consiste en la négo­cia­tion et l’exécution de bonne foi des contrats.
    Ainsi, l’exception d’inexécution sou­le­vée par le loca­taire, non au titre de la force majeure mais à la lumière de l’o­bli­ga­tion de négo­cier de bonne foi les moda­li­tés d’exécution du contrat, peut consti­tuer une contes­ta­tion sérieuse de la demande en paie­ment des loyers.
    Les juges relèvent la bonne foi du pre­neur quand celui-ci démontre que son sec­teur d’activité a été for­te­ment per­tur­bé par les fer­me­tures impo­sées par la crise sani­taire et jus­ti­fie s’être rap­pro­ché du bailleur afin d’essayer de trou­ver une solu­tion amiable au dif­fé­rend les oppo­sant.
    Les juges en concluent que la demande en paie­ment d’un arrié­ré de loyer, pen­dant la période juri­di­que­ment pro­té­gée, est sérieu­se­ment contes­table et qu’un com­man­de­ment, dont il n’est pas éta­bli qu’il a été déli­vré de bonne foi, ne peut être fon­dé sur cette créance ni conduire au constat de la rési­lia­tion du bail. (TJ Paris, réfé­rés, 18 sep­tembre 2020 ; TJ Paris, réfé­rés, 26 octobre 2020)

Les déci­sions pré­ci­tées du second semestre 2020 étaient prin­ci­pa­le­ment pro­non­cées à l’occasion de pro­cé­dures de réfé­ré. De nom­breuses déci­sions au fond seront cer­tai­ne­ment ren­dues au cours de l’année 2021.

D’ores et déjà, on observe une atten­tion par­ti­cu­lière por­tée par les juges à la bonne foi des par­ties dans l’exécution du contrat durant la période de fer­me­ture admi­nis­tra­tive juri­di­que­ment protégée.

Par ailleurs, si la force majeure ou la bonne foi ne peuvent être invo­quées, il existe d’autres moyens à dis­po­si­tion du loca­taire d’un bail com­mer­cial pour faire face aux dif­fi­cul­tés de paie­ment des loyers. Il peut ain­si deman­der une rené­go­cia­tion du contrat sur un fon­de­ment légal (théo­rie de l’imprévision, aban­don de créance par le bailleur en contre­par­tie d’un cré­dit d’impôt en ver­tu de la loi de finances n°2020–1721 du 29 décembre 2020), contrac­tuel ou amiable. En der­nier recours, il pour­ra béné­fi­cier des pro­cé­dures d’insolvabilités telles qu’aménagées dans le Kit de sur­vie Covid-19 : outils pour entre­prises en dif­fi­cul­té et pro­cé­dures col­lec­tives.

Chaque moyen doit être envi­sa­gé au regard de la situa­tion propre de chaque loca­taire et des condi­tions par­ti­cu­lières qui pour­ront être détaillées dans le cadre d’une consul­ta­tion juri­dique personnalisée.

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