Cas pratique : cession de bail commercial et despécialisation au temps du Covid-19

Dans le cadre d’une ces­sion de bail com­mer­cial d’un local situé à Paris, une déspé­cia­li­sa­tion de l’activité était pré­vue car le ces­sion­naire sou­hai­tait y amé­na­ger une salle de sport. Lorsque le cédant man­date Maître Motte, le bailleur est déjà été infor­mé du pro­jet de ces­sion et a impo­sé par­mi ses condi­tions une aug­men­ta­tion de 50% du loyer, laquelle a eu pour consé­quence une dimi­nu­tion de plus de 18% de l’offre de rachat du cessionnaire.

Par ailleurs, compte tenu de l’activité envi­sa­gée, le ces­sion­naire doit pro­cé­der aux tra­vaux propres aux Etablissements Recevant du Public (ERP) et doit préa­la­ble­ment dépo­ser un dos­sier à la pré­fec­ture pour obte­nir les auto­ri­sa­tions nécessaires.

Une pro­messe synal­lag­ma­tique de ces­sion de bail est signée dans ce contexte entre les par­ties, avec un calen­drier rela­ti­ve­ment court pour la réa­li­sa­tion des condi­tions sus­pen­sives et la réité­ra­tion de l’acte de ces­sion. En effet, le cédant a par ailleurs des dif­fi­cul­tés de tré­so­re­rie et a accu­mu­lé quelques mois de retard dans le paie­ment de ses loyers.

Dans l’intervalle, le ces­sion­naire n’est pas en mesure d’avancer aus­si vite que pré­vu sur les plans de tra­vaux et le dépôt du dos­sier pour les auto­ri­sa­tions admi­nis­tra­tives néces­saires. En paral­lèle, la France connaît sa pre­mière période de confi­ne­ment en rai­son de la crise sani­taire du Covid 19. Les incer­ti­tudes liées à ce contexte excep­tion­nel font d’autant plus craindre un allon­ge­ment des délais d’obtention des auto­ri­sa­tions admi­nis­tra­tives pour les acti­vi­tés de salle de sport.

Les par­ties, assis­tées de leurs avo­cats res­pec­tifs, tentent de trou­ver une issue amiable. Il est envi­sa­gé que la des­ti­na­tion du bail soit, dans un pre­mier temps, l’activité de « bureaux », mais les dis­cus­sions échouent sur d’autres points.

Les par­ties sont contraintes d’acter la cadu­ci­té de la pro­messe de ces­sion de bail, en rai­son de l’absence de réa­li­sa­tion des condi­tions sus­pen­sives dans les délais impartis.

Toutefois, le choix du cédant assis­té par Maître Motte est stra­té­gique puisqu’en paral­lèle, un nou­veau ces­sion­naire s’est pro­po­sé d’acquérir le bail com­mer­cial, sans modi­fi­ca­tion de la des­ti­na­tion du bail ni pro­jets de tra­vaux. La ces­sion de bail se fina­lise ensuite très rapi­de­ment puisque dans ce cas, le bailleur a peu de marge de manœuvre pour s’y oppo­ser et/ou aug­men­ter le prix du loyer.

Dans le cadre d’une ces­sion de bail avec déspé­cia­li­sa­tion et des condi­tions sus­pen­sives rela­ti­ve­ment com­plexes, la fixa­tion d’un calen­drier volon­tai­re­ment court per­met, en cas de dif­fi­cul­té et d’absence d’accord des deux par­ties sur la pro­ro­ga­tion des délais, à l’une des par­ties – en l’occurrence ici le cédant – de se libé­rer de son enga­ge­ment et de céder le bail à un meilleur offrant.

D’autres solu­tions existent, telles la fixa­tion d’une des­ti­na­tion tem­po­raire, la négo­cia­tion de fran­chises de loyers avec le bailleur etc.

Chaque moyen doit être envi­sa­gé au regard de la situa­tion propre de chaque cédant, ces­sion­naire ou bailleur et des condi­tions par­ti­cu­lières qui pour­ront être détaillées dans le cadre d’une consul­ta­tion juri­dique personnalisée.